Pamiętajcie o notariuszu!
 Oceń wpis
   
Kasia napisała dziś fajny tekst, przeczytajcie go wszyscy po pięć razy, opowiedzcie znajomym. Mniejsza z tym kto kogo za co i czym chce załatwić, mniejsza z tym czy chodzi o pieniądze, czy też o to, że ktoś komuś po prostu na złość bardzo chce zrobić.
Chodzi o to, żeby każdą umowę z deweloperem podpisywać u notariusza.

Od dłuższego już czasu mamy większy boom na rynku nieruchomości. Banki kredytują, firmy budują, ludzie kupują. Przychodzą do mnie czasem różni znajomi, pokazują umowy (najczęściej przedwstępne, ale przecież na tych umowach opiera się każda inwestycja) podłożone przez deweloperów, proszę o opinię. Pierwsze pytanie jakie zwykle zadaję: czy deweloper przewiduje podpisanie umowy u notariusza?
W zasadzie powinienem odmawiać choćby zerknięcia na tekst, o którym wiem, że strony podpiszą ją na kartce papieru. Taka umowa jest tyle warta ile papier, na którym ją wydrukowano.

Zgodnie z art. 158 kc "Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione". Co ważne, niezachowanie formy notarialnej takiej umowy skutkuje jej nieważnością (art. 73 par. 2 kc).

Nie inaczej będzie z umową przedwstępną mówiącą o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 389-390 kc). W przypadku uchylania się zobowiązanego od zawarcia umowy przyrzeczonej możemy żądać naprawienia wynikłej stąd szkody (tzw. skutek słabszy - art. 390 par. 1 kc), jednak jeśli umowa przedwstępna zawarta jest z zachowaniem formalnych wymogów odnoszących się do umowy przyrzeczonej, możemy domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej (tzw. skutek silniejszy - art. 390 par. 2 kc).

Na swój własny użytek mówię tak: jeśli masz umowę przedwstępną z deweloperem, która ze źle pojętej oszczędności została zawarta na kartce papieru, to jej znaczenie jest tylko takie, że deweloper może wybudować i sprzedać to mieszkanie, ale jak się rozmyśli to będzie musiał oddać pieniądze. Nic więcej od niego nie uda się wydostać - a na pewno wnoszenie pozwów z zamiarem zmuszenia przez sąd do zawarcia umowy sprzedaży domu jest bezzasadne!

O takich sprawach trzeba pamiętać szczególnie teraz, kiedy ceny nieruchomości zdecydowanie rosną, zatem zawierając umowę na kilkanaście miesięcy przed datą ukończenia budowy, tak naprawdę nie możemy w żaden sposób przewidzieć ile ten dom będzie wart w dniu jego oddania do użytku. Jeśli deweloper będzie cwaniakiem, to sobie przeliczy ceny i wyjdzie mu, że na tej samej inwestycji może zarobić o kilkanaście lub kilkadziesiąt procent więcej - wystarczy postawić niedoszłych właścicieli nieruchomości przed prostą alternatywą "albo dopłacasz różnicę, albo weź sobie swoje pieniądze i fora ze dwora".
Będzie miał do tego prawo.

I na koniec słowo o "profesjonalistach". Nie tak dawno znajoma prosiła mnie o wsparcie w negocjacjach dotyczących zakupu nowego mieszkania ale z drugiej ręki (właściciel rozmyślił się i nie chciał już tam mieszkać na kilkanaście tygodni przed oddaniem osiedla). Rozmowy toczyły się u pośrednika od nieruchomości - profesjonalisty, który powinien dbać nie tylko o prawidłowość formalną czynności prawnych.
Jjakże mnie zaskoczyło (i rozbawiło) jego stwierdzenie, że nieistotny jest fakt, iż nabywca nie ma umowy przedwstępnej zawartej przed notariuszem, co uniemożliwia skuteczną jej cesję (nemo plus iuris transfere potest quam ipse habet). Na pytanie jaką gwarancję wywiązania się z zobowiązania - czyli zawarcia finalnej umowy przed notariuszem ma cedent - najpierw zrobił minę "a co mi tutaj tutaj tutaj", następnie zaczął coś tam szybko mówić, że trzeba się znać - dopiero po dłuższej chwili przyznał, iż "istnieje śladowe ryzyko".
Ale raczej się nie rozwodził, ponieważ w tym momencie twarz jego klienta zaczęła bardzo kontrastować z pięknym brązem skórzanych obić foteli.

Reasumując - to jedna z najważniejszych rzeczy, którą dotąd napisałem na tym blogasku, więc zakonotujcie to sobie, proszę! - umowy przedwstępne z deweloperami oraz innymi osobami, które obiecują, że za czas jakiś sprzedadzą nam domek zawsze należy zawierać w formie aktu notarialnego.
Komentarze (0)
Kandydat do psychuszki Mój nowy organ prasowy
5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 |

bezczelna reklama:

Firma Prawnicza Lege Artis
www.LegeArtis.org

O mnie
Olgierd Rudak
Jesteś na stronie czasopisma internetowego "Lege Artis", które ukazywało się od 17 listopada 2006 r. do 16 maja 2014 r.
Najnowsze komentarze
2017-10-13 06:09
Gina Acampora:
O ochronie wizerunku złodziei
Nazywam się Gina Acampora i rozmawiam dzisiaj jako najszczęśliwszy człowiek na całym dzikim[...]
2017-10-10 01:40
jance:
Uważajcie na oszustów sprzedających samochody z UK
Witam wszystkich, Nazywam się Ketesha Frank, jestem z Alabama, Stanów Zjednoczonych, jestem tu,[...]
2017-10-05 19:48
ArturZpl:
Rekordowe odszkodowanie za spam
Teraz to też my będziemy mogli starać się o odszkodowanie. Szukając informacji na ten temat -[...]
2017-10-02 10:03
CARO CATO:
Uważajcie na oszustów sprzedających samochody z UK
¿Necesita dinero para iniciar un negocio propio ...? ¿Necesita dinero también pagar[...]
2017-09-04 13:15
Walls:
Uważajcie na oszustów sprzedających samochody z UK
Dobry dzień,   Jesteśmy prawowitym, renomowanym rządowym pożyczkodawcą. Jesteśmy firma[...]